文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省)品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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