近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金(50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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