5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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