5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产(ch我国最穷的5个城市，哪一个省最穷ǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定我国最穷的5个城市，哪一个省最穷(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的(d我国最穷的5个城市，哪一个省最穷e)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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