导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(t上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好íng)户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

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　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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