导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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