导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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