近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yùwork on的用法以及语法，workon的用法总结)期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层work on的用法以及语法，workon的用法总结资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性(xìnwork on的用法以及语法，workon的用法总结g)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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