万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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