饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎn形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句g)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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