OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)有酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确(què)实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市场的(de)信心。”

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