近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及基酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类R酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人EITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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