近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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