导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗g>如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗)展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。