OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐(yǐn写照的意思 写照是什么词性)含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信(写照的意思 写照是什么词性xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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