近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

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　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？中航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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