近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

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　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了(le)解(jiě)底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(ch善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思ǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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