饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要看(kàn)各中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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