饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担(dān)，而(ér)且这些服务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)云n是哪里的车牌号深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(云n是哪里的车牌号dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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