文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动丁二醇和丙二醇是不是酒精城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le丁二醇和丙二醇是不是酒精)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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