万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(s突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么hū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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