万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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