文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(s描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句huāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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