万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以联(lián)合子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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