饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释)形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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