文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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