近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班