导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuà连云港灌南邮编号是多少i)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī连云港灌南邮编号是多少)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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