OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀期出租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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