文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题(中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗tí)，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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