饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势(shì)亲爱的让你㖭我下黑收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(l亲爱的让你㖭我下黑ái)收(shōu)费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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