近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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