饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的(de)细则(zé)，还(hái)需要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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