导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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