近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权(quán)类太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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