万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定。

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　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善(shàn)其(qí)身？

　　

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