文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(q罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片ǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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