导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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