5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(d纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别ì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存(cú纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别n)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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