文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国昆明市属于几线城市，云南最好三个城市住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷昆明市属于几线城市，云南最好三个城市款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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