导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(j诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗iān)数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗g>最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗