“现在的房地产很难再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集(jí)团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部(bù)，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的(de)情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注充电宝100wh等于多少毫安一下今年(nián)房(fáng)地产的(de)开发资金(jīn)来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的(de)销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿(ná)到钱(qián)，其(qí)实主要还是那些有国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相对比较(jiào)困难(nán)，所以(yǐ)整个行(xíng)业出现了(le)一个很明(míng)显的分化，无(wú)论是(shì)在销售，还是(shì)融(róng)资等(děng)各个方面(miàn)都非常明显。现在(zài)有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价(jià)大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，在(zài)房地产行业内，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的(de)净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内最高(gāo)的；融资成(chéng)本是否是行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们看(kàn)重的(de)一家房企的综(zōng)合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不多。即便是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控(kòng)股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其(qí)财(cái)务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚(shèn)至地(dì)方国企(qǐ)开始大举扩张。而(ér)这无疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的(de)净(jìng)借(jiè)贷比例都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行大(dà)举拿(ná)地(dì)，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同(tóng)时，该房(fáng)企新(xīn)购入(rù)地(dì)块也(yě)实现了快速(sù)的(de)开盘(pán)利用率，预计(jì)今年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它(tā)本身(shēn)储(chǔ)备(bèi)了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市(shì)，另外一半也主要集中在(zài)强二(èr)线(xiàn)和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机(jī)会时(shí)要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太(tài)快，但(dàn)未来的(de)两(liǎng)年市场没有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房(fáng)企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快速了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不(bù)得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负债率提(tí)高到(dào)一(yī)个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年(nián)拿(ná)地较积充电宝100wh等于多少毫安极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之(zhī)上(shàng)。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债率持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或(huò)具备(bèi)“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上，他们(men)是以同一(yī)筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央(yāng)企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到(dào)想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然(rán)对(duì)比(bǐ)民营房(fáng)企(qǐ)，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意(yì)味着，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构的(de)青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了(le)“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自(zì)身的(de)基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等(děng)多维度都表现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自(zì)身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突出表现，也(yě)让(ràng)滨江集团的(de)房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前(qián)十(shí)，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意(yì)的(de)是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻了超一(yī)倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨江(jiāng)集(jí充电宝100wh等于多少毫安)团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产开(kāi)发只是房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料(liào)端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入(rù)存(cún)量房时代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的家装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民(mín)保有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时间的(de)增加，内装更新(xīn)的需(xū)求也会越来越多。美国过(guò)去的数(shù)据充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却一(yī)直都很(hěn)好。对(duì)于地产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相关的行业(yè)，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的(de)公司，它们分别是(shì)富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者(zhě)在(zài)月(yuè)线连收七(qī)根阳(yáng)线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一(yī)季度(dù)报告显示(shì)，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一(yī)季(jì)报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派基金(jīn)经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢(màn)等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露(lù)出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论是(shì)营收还(hái)是(shì)归(guī)母(mǔ)净利润，公司(sī)都实现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的(de)十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广发基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中他管理的(de)广发策(cè)略优选和广发安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居(jū)类标(biāo)的情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为(wèi)他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多(duō)在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为(wèi)难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务(wù)不(bù)是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司(sī)还是希望挣的(de)是市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部(bù)分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产(chǎn)品提(tí)价的公司很少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员成本(běn)的年(nián)度(dù)增长(zhǎng)，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价(jià)难度是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟(gēn)它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务是有关(guān)系的。”他进一(yī)步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 充电宝100wh等于多少毫安