万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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