导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的>

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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