饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次(燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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