近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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