文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下(xi乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020à)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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