OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàn2l是多少斤 2l是多少kgg)影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng2l是多少斤 2l是多少kg)披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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