OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(d中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗iào)租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗所(suǒ)好转。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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