5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(t嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美ǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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